何超盈八字,我 1988年2月初8凌晨2点生的 天亮以后是8号哦···这是农历的八字 请问我五行缺什么啊??

Q1::我 1988年2月初8凌晨2点生的 天亮以后是8号哦···这是农历的八字 请问我五行缺什么啊??

北京时间:公历1988年3月25日2时0分 星期五 白羊座
地方时间:公历1988年3月25日1时40分 三刻生人
农历时间:一九八八年 二月 八日 丑时 生年纳音:大林木
劫 杀 日 杀
八字: 戊 乙 己 乙
辰 卯 卯 丑 日旬空:申酉
戊乙癸 乙 乙 己癸辛
劫杀才 杀 杀 比才食
四支旺衰: 衰 病 病 墓
当月节气:惊蛰:公历3月5日16时47分 春分:公历3月20日17时39分
五行数值:(日干为己土)
木=2.76 火=0 土=3 金=.2 水=.5
同类五行数值=3 异类五行数值=3.46
命主用神:日主弱 喜土火 忌金水木
阴阳二气强度:阴阳二气平和 调候用神:己庚申戌
供参考: 喜 用 神:命局偏弱,姓名、职业等后天补救的五行最好为“火土”,忌讳“木金水”
一掌经:
1、十二星:
1)、年星:
天奸星:大如沧海细如毛,奸巧计谋耍花招。做事灵动将圆滑,一翻一覆必难交。若逢权福寿相助,也会发达逞英豪。孤厄破驿乃下命,自己劳心意不饶。
年入天奸,智谋过人,刚柔相济,变化多端。以才取胜,名振四方。奸狡过人,反遭失败。琴宫论之,妻妾可知。
2)、月星:
天文星:时值天文灵性高,文章俊秀名声超。聪明伶俐讲信义,待人真诚有礼貌。若逢刃艺能文武,遇着破奸皆不妙。多学少成犯孤刃,福寿权会俸禄高。
月入天文,文笔相应,兄文弟武,比翼双腾。虽无祖业,赤手致富。官位一品,众人仰慕。若非官禄,医术生涯。
3)、日星:
天贵星:一生清吉事亨通,两层天贵富贵荣。月日天贵贵不真,时上天贵享盛名。若再会合权寿福,富贵荣华度人生。若与孤破厄驿并,孤苦奔波下等命。
日入天贵,守旧安常,每当危处,有人扶帮。性急如火,亦有异常。末年运势,平顺安康。不追功名,最好从商。
4)、时星:
天厄星:天厄凶星运势低,劳碌生涯始见奇。此命带疾方延寿,白手起家靠自立。再有权福相辅助,福禄双至定无疑。时厄再兼孤与破,伤残相伴老无依。
时入天厄,多生病儿,事多阻滞,雪上加霜。鱼入浅水,造化难施。做事操心,忧疑不决。暗疾藏身,刑破多多。
鬼道天厄星
时在厄中人混沌,惺惺作事又痴呆,此人带疾方延寿,还须劳碌作生涯。
此星在命,主人带疾,若逢破刃犯冲,灾病必重,若逢权贵星,主人轻疾乃中上命也,若逢孤驿奸星,主作事迟令,一生劳碌,定主蹭蹬离祖乃中下命也。
2、论命:
1)、出生月论命:
二月生人诗
诗曰:干生性善自家知,一生衣禄自丰肥,钱足家资多富贵,高人欢喜小人欺。
二月生人,心性温和,心无毒害,聪明多智,六亲少缘,中限发大富贵半真半假之命。
2)、出生日论命:
初八日出生:
此日生人,太阴星值日,为人秀气,父母有克,六亲无倚,兄弟难靠,男主清奇,女主聪明成立之命也。
3)、出生时论命一:
丑时生人【01:00-03:00出生】
父母一刑克,一生敬贵,有势有力,末限大好,福禄有余之命也,十八,二十六,三十一,四十六有灾,其年可持斋作福,七十二岁之寿。
丑时初出生【约于01:00-01:40】
丑时初生人,无克破,一生衣禄有余,俱主富贵安闲,子孙荣显,末限好之命。
诗:晚景主大好,三子命中存,兄弟皆得力,衣禄总无亏。
丑时中出生【约于01:40-02:20】
丑时中生人,为人正直,并无恶念,一生妻子得力,父母六亲相和,末限大发之命。
诗:丑正先防父,头子总难招,须要防妻损,爷娘亦虚惊,
聪明伶俐有,福禄益盈盈,财帛田园广,荣华末运昌。
丑时末出生【约于02:20-03:00】
丑时末生人,心地好善,先凶后吉,前主克母,孤独自成,男女皆离祖之命也。
诗:丑末先克母,女命主妨父,先男后有女,晚景贵人助。
4)、出生时论命二:
论辰戌丑未时
辰戌丑未四字孤 上妨父母六亲疏
虽有兄弟难倚靠 祖房常被别人租
时初管取先亡父 将来克母在冥途
公门事业为生计 男为僧道女尼姑(注释:这里是指孤独的意思,并非真的是僧尼)
3、年月逢识论:
方丈识:
方丈之识性无毒,为人权柄有威权,
不犯刑冲多主贵,优压文才大丈夫。
通天识:
通天之识寿主高,一生衣禄得坚牢,
气象人尊多近贵,四柱犯重是天造。
菩提识:
菩提之识性慈悲,恶又人憎善又欺,
遇善不欺恶不怕,平生贵相有根基。
福禄识:
福禄之识有大财,钱宝使尽复还来,
八字星高多近贵,自然衣禄称心怀。
起家识:
起家之识置田庄,做事安然福禄全,
祖业根基宜易改,自成自立好家缘。
4、十二星总论:
十二星总论:
详夫观命之法,当必查宫限数为先。
男怕孤驿凶星,有天福天贵者不妨。
女怕破刃厄星,有天权星者助夫旺子,有天文天艺星者性巧,有天福天贵天寿星者,命稳实,有天文星而犯重者,定主贫贱淫污,玷辱祖宗,行运而逢两重者,命限大晦,月分而逢孤破厄星者,此月亦主凶灾。
男命两重天贵者贵而不贵,两重天权者截而无权。
天文重者男女淫滥。
女命天贵重者,终许见贵若见四重贵者,克子而衣禄丰盈。
天福重者衣禄自然。
厄在时日重者,反不为厄。逢三厄者不唯无厄,而衣禄有余。
命限天权星者,虚实而刑妻克子。
四厄星者主二子,衣禄有余。
命有二权星者,庄重正大。命有三权星者,必主威权。
有二天破星者,衣禄反稳。有三破星者,破败下命。有四破星者,无衣禄而寿不长。
奸星见重者,反不奸而正大。有三奸星者,狡狯下流之人。有四奸星者,亦主徒流破败。
文星重者主富贵,文星三者衣禄少而多文学,四文星者克妻而损目。二福星者克妻而先贵,三福星有寿而无福,四福星者衣禄充裕。
二驿星反主女贵,三驿星者主下贱,四驿星者得奴仆力。
二孤星者有子孙,三孤星者女克夫男克子,四孤星者妻贪穷。
二刃星者主慈善,三刃星者乃贵人有权之命,四刃星者权贵而寿夭。二艺星者刑妻克子,三艺星者蒙瞳而昏愚,四艺星者蹭蹬而无成。
二寿星者性愚鲁,三寿星者出家而高寿,四寿星者离祖而穷善。
贵驿二重多劳碌,破败逢文必夭亡,权若见孤多刑克。
二重天寿者年虽高而破败招非,少年重奸者性悭贪而寿亦不永。
艺若逢奸,刑伤破败。刃若见厄,疾病贫穷。
生时逢二厄,早岁凶亡。四柱有三孤,中年破败。刃厄同宫,损自己而伤手足,贵寿权生年月,必丰祖业而显门闾。破刃孤厄会于一时,难为夫妻子息。
十二星之理,于斯备矣论,一生之命,孰有疑焉,智者详审,而细推之,自可究祸福于前知也。
5、推命吉凶诀:
一掌经之推命吉凶诀:
凡看命须细详,男福必富,女贵反贱。
四柱有二三重吉星者,财源有益,家道必昌。
若四柱皆吉星者必大富大贵人也。
四柱有凶星二三重者,奔波劳碌,辛苦下流。
若四柱皆凶星,如奸、破、驿、刃者,大则徙流乞讨。若或前生看经作善者,值此凶星不过贫穷忍气吞声苦而已。
子、寅、辰、未、午、申,戊为阳,丑、卯、已、未、酉、亥,为阴。
四柱阳多先克父,阴多先丧母。
男怕孤、驿、破,厄诸星,有福,贵二星不妨。
妇怕孤、驿、破、厄诸星,有福,寿,权星无碍。
女命天贵逢天驿,花前月下会佳期。
女命孤厄逢天驿,堂前使唤与孀居。
若值天文忍气吞声与驿,师尼妓者复何疑。
但凡宫星莫犯重,重贵不贵,重福无福,重艺为人懵钝。重文虽学无成,双厄旱岁凶亡,纵长成变愚顽。
重破不为破,重孤可出家,重驿不劳碌,重奸不奸,重刃不刃。
三孤幼可出家,若不出家则必主中年败尽,克子伤妻,三孤若值一福或中贵或一寿或一文,为僧道必成正果;纵在家亦非凡俗。
驿若三重,一生劳碌。
厄逢三位,幼或身亡,不亡后反近贵,必有猪疾,祖业改离,悭吝不足,非良善辈。
三奸者,为人奸诈,机深谋远;若有吉星来助反为志诚信实之人。
三破者,为人性燥,祖业难守,自成自立,六亲兄弟无靠,财帛易散,事上虚花。
三权若值者,每事不受人欺,心高志大,富贵有权。
三贵若逢者,必然大贵,高贤尊敬,小人不足。
三文者,智慧聪明,有刚有柔,善继承祖业,长保富贵。
三福之人,必然大富。
三驿之人,祖业不招,心性不常,迁移更改无定。
三刃之人,为事有方,信行诚实,祖业茂盛。
三艺之星,为人伶俐,家道丰盈。
三寿若逢,为人好善,广行方便,长寿之命;若是福或贵来助,乃福寿双全之人也。

Q2::八字重多少算重?

2两1:短命非业谓大凶,平生灾难事重重,凶祸频临限逆境,终世困苦事不成
2两2:身寒骨冷苦伶仃,此命推来行乞人,劳劳碌碌无度日,中年打拱过平生
2两3:此命推来骨轻轻,求谋做事事难成,妻儿兄弟应难许,别处他乡作散人
2两4:此命推来福禄无,门庭困苦总难荣,六亲骨肉皆无靠,流到他乡作老人
2两5:此命推来祖业微,门庭营度似希奇,六亲骨肉如水炭,一世勤劳自把持
2两6:平生一路苦中求,独自营谋事不休,离祖出门宜早计,晚来衣禄自无忧
2两7:一生做事少商量,难靠祖宗作主张,独马单枪空作去,早年晚岁总无长
2两8:一生作事似飘蓬,祖宗产业在梦中,若不过房并改姓,也当移徒二三通
2两9:初年运限未曾亨,纵有功名在后成,须过四旬方可上,移居改姓使为良
3两:劳劳碌碌苦中求,东走西奔何日休,若能终身勤与俭,老来稍可免忧愁
3两1:忙忙碌碌苦中求,何日云开见日头,难得祖基家可立,中年衣食渐无忧
3两2:初年运错事难谋,渐有财源如水流,到的中年衣食旺,那时名利一齐来
3两3:早年做事事难成,百计徒劳枉费心,半世自如流水去,后来运到始得金
3两4:此命福气果如何,僧道门中衣禄多,离祖出家方得妙,终朝拜佛念弥陀
3两5:生平福量不周全,祖业根基觉少传,营事生涯宜守旧,时来衣食胜从前
3两6:不须劳碌过平生,独自成家福不轻,早有福星常照命,任君行去百般成
3两7:此命般般事不成,弟兄少力自孤成,虽然祖业须微有,来的明时去的暗
3两8:一生骨肉最清高,早入学门姓名标,待看年将三十六,蓝衣脱去换红袍
3两9:此命少年运不通,劳劳做事尽皆空,苦心竭力成家计,到得那时在梦中
4两:平生衣禄是绵长,件件心中自主张,前面风霜都受过,从来必定享安泰
4两1:此命推来事不同,为人能干异凡庸,中年还有逍遥福,不比前年云未通
4两2:得宽怀处且宽怀,何用双眉总不开,若使中年命运济,那时名利一齐来
4两3:为人心性最聪明,做事轩昂近贵人,衣禄一生天数定,不须劳碌是丰亨
4两4:来事由天莫苦求,须知福禄胜前途,当年财帛难如意,晚景欣然便不忧
4两5:福中取贵格求真,明敏才华志自伸,福禄寿全家道吉,桂兰毓秀晚荣臻
4两6:东西南北尽皆通,出姓移名更觉隆,衣禄无亏天数定,中年晚景一般同
4两7:此命推来旺末年,妻荣子贵自怡然,平生原有滔滔福,可有财源如水流
4两8:幼年运道未曾享,苦是蹉跎再不兴,兄弟六亲皆无靠,一身事业晚年成
4两9:此命推来福不轻,自立自成显门庭,从来富贵人亲近,使婢差奴过一生
5两:为利为名终日劳,中年福禄也多遭,老来是有财星照,不比前番目下高
5两1:一世荣华事事通,不须劳碌自亨通,兄弟叔侄皆如意,家业成时福禄宏
5两2:一世亨通事事能,不须劳思自然能,宗施欣然心皆好,家业丰亨自称心
5两3:此格推来气象真,兴家发达在其中,一生福禄安排定,却是人间一富翁
5两4:此命推来厚且清,诗书满腹看功成,丰衣足食自然稳,正是人间有福人
5两5:走马扬鞭争名利,少年做事废筹论,一朝福禄源源至,富贵荣华显六亲
5两6:此格推来礼仪通,一生福禄用无穷,甜酸苦辣皆尝过,财源滚滚稳且丰
5两7:福禄盈盈万事全,一生荣耀显双亲,名扬威震人钦敬,处世逍遥似遇春
5两8:平生福禄自然来,名利兼全福禄偕,雁塔提名为贵客,紫袍金带走金鞋
5两9:细推此格妙且清,必定才高礼仪通,甲第之中应有分,扬鞭走马显威荣
6两:一朝金榜快提名,显祖荣宗立大功,衣食定然原欲足,田园财帛更丰盈
6两1:不做朝中金榜客,定为世上一财翁,聪明天赋经书熟,名显高克自是荣
6两2:此名生来福不穷,读书必定显亲荣,紫衣金带为卿相,富贵荣华皆可同
6两3:命主为官福禄长,得来富贵定非常,名题金塔传金榜,定中高科天下扬
6两4:此格权威不可当,紫袍金带坐高堂,荣华富贵谁能及,积玉堆金满储仓
6两5:细推此命福不轻,安国安邦极品人,文绣雕梁政富贵,威声照耀四方闻
6两6:此格人间一福人,堆金积玉满堂春,从来富贵由天定,正笏垂绅谒圣君
6两7:此名生来福自宏,田园家业最高隆,平生衣禄丰盈足,一世荣华万事通
6两8:富贵由天莫苦求,万金家计不须谋,十年不比前番事,祖业根基水上舟
6两9:君是人间衣禄星,一生福贵众人钦,纵然福禄由天定,安享荣华过一生
7两: 此命推来福不轻,不须愁虑苦劳心,一生天定衣与禄,富贵荣华过一生
7两1:此名生来大不同,公侯卿相在其中,一生自有逍遥福,富贵荣华极品隆
7两2:此格世界罕有生,十代积善产此人,天上紫微来照命,统治万民乐太平
注: 10钱是1两
参考链接:http://www.deyi.com/thread-793488-1-1.html

Q3::八字算命准吗 哪位高人可以给我算下命? 我的生辰八字1988年5月2日

你给100分我也不愿意给你算,看来你并不在意自己,谁在乎你阿 垃圾

Q4::10日定情谢贤,生谢霆锋被称赌王私生子,狄波拉有何隐情?

谢霆锋是每个人都熟知的巨星,提及到他时总会想到和天后王菲,还有两个人儿子的妈张柏芝。三个人之间兜兜转转多年,很少有人了解谢霆锋的妈妈狄波拉。这个传奇的女人和谢贤之间,有着什么样的邂逅。谢霆锋多年前为何又被称之为赌王的私生子,其中有着什么样的隐情?

被遗弃的悲情童年

狄波拉出生在香港,一双大眼睛聚精会神,标准的美女模样。但是她的出生并没有给家人带来快乐,只是因为是个女孩,所以没过多久,就被母亲抛弃在了别人家的门前。夜晚婴儿的啼哭声,更像是对生活的一种诉说。这么可爱的一个孩子,终究是架不住冰冷的现实。好在李家夫妇心肠好,最终收留了她,并且取名为李敏仪。

在狄波拉的心中,家中的父母都是至亲至爱的人,但是养父并没有对其有一丝丝的好感。甚至给她一口饭吃,是想以后长大成人,借着抚育之恩,让狄波拉外出赚钱养家。这样的身世,对狄波拉本身来说就是比较残酷的,她并没做错什么,但是生活总是那么的不尽人意。

而在节目中说到这段经历的时候,言语间能感受到整个家中唯一爱她的人。“自己是一个无父无母的孤儿,由养母带大“没人教”。养母是唯一给予她阳光的人,但是也是因为这样的经历,她的内心非常坚强,立志一定要出人头地,潜意识中也是证明虽然被抛弃了,但是也要过得比任何人好。

随着年龄的增长,狄波拉越来越漂亮,身边追她的男孩子更是数不胜数。凭借自己的美貌,她得到了很多的优先。慢慢的狄波拉也意识到了美貌是一种资本,一定不能将这样好的资源浪费掉。所以在22岁的时候,就参加了港姐的比赛。也是将自己的名字更改成了“狄波拉”。

娱乐圈可以赚大钱,这个道理很多人都明白,但是没有好的资源和背景。进入娱乐圈中也是徒劳无功,但是还没有争取就放弃,对自己也不公平。就这样狄波拉报名参赛了,这样的决定改变了她一生的命运。她独特的气质获得了“亚洲小姐”和“香港小姐”双冠军,顶着这样的头衔进入到了公众的视线中。

虽然当时的狄波拉小有名气,但是她并没有选择乘胜追击。而是去了电视台做主持人,亲民的形象,冰雪聪明她的名气越来越高。后来才开始拍摄电影,这样精致的外表,标志的样子备受富二代们的关注。谁不想抱得美人归,当时很多人都向她示爱,但是她对于男女之爱并没有安全感。

作为一个被亲人抛弃的孩子,内心多多少少都是自卑的。最终在众人中,选择了一名美国富商,外国人一直都是比较罗曼蒂克爱情形式。这深深吸引着狄波拉,但是没想到另一个男人的出现,让她的感情生活备受争议。这个人就是当时情场纵横多年的谢贤。

不仅仅非常的帅,而且可以说是当时的撩妹高手。在娱乐圈中有不少的红颜知己,像甄珍、刘嘉玲等这些娱乐圈中气质女神。谢贤可谓是百花丛中过片叶不沾身,从来没有一个女人让他心动到无法自拔。直到一天午后的马路上,他和狄波拉两个人迎面而遇,惊鸿一瞥他心动了。

当时的狄波拉坐在敞篷跑车上,仅仅只是一个侧脸,谢贤注意到了这个清纯的女孩。当时立马过去搭讪,声称自己的朋友开了一家不错的酒吧,要不要一起去玩一下。而当时的狄波拉 已经有男友,果断的拒绝了谢贤的请求。而谢贤在圈中多年,都是别人上赶着贴自己,何从遇到过这样的场面。

10天定情最终一别两宽

他心中不甘也欣赏狄波拉的性格,开始用另外一种方式来追求。从两个人相遇的第一天开始,谢贤每天都魂不守舍希望知道对方形成。在这10天中他都会出现在对方身边,嘘寒问暖讲讲笑话,就是为了可以多看她一眼。而狄波拉也是被这样的小细节感动,但是自己当时已经有男朋友了。

所谓错的时间遇到了对的人,大概就是这样的感觉,她的内心非常挣扎,因为美国男友对自己也非常不错。而谢贤也是很不错的一个男人,应该是考虑到远嫁的问题,最终狄波拉和男友分手了。这个情场老手真的很有自己的风格,仅仅10天的时间,就扭转了两个人的处境。

本以为两个人只是萍水相逢之时,毕竟曾经的过往对谢贤来说,都是一段又一段的故事。但是没想到两个人交往仅仅一年之后,举行了非常盛大的婚礼。狄波拉收付的浪子的心,婚礼上狄波拉像个幸福的小女孩,但是婚后两个人之间的负面新闻,似乎从来就没有断过。

传言中有谢贤不能生育的消息,声称这么多年从来没有结过一次婚,也担心狄波拉不会生孩子。甚至还传言两个人的财产已经被谢贤挥霍的差不多了,最让众人无法理解的是,狄波拉经常往返澳门和香港,和赌王传出了绯闻,声称这样是为了给谢贤还清债务。

所有的负面消息迎面而来,但是这个时候狄波拉怀孕了。很多人都觉得谢霆锋是赌王的孩子,在各路媒体的追问下。狄波拉表示否认,声称自己有生子秘方,当时谢贤也是表示,如果生下了男孩就送豪车,如果生下了女孩就送普通车。这也是谢霆锋的诞生,传言从来就没有间断过,直到后来谢霆锋的妹妹出生,慢慢的流言停止了。

两个人的感情也算有了稳固,但是在和谢贤共同生活的16年中,狄波拉遇到了一个叫江耀城的男人。江耀城经常会关心她,给予了她很多的疼爱和在乎。而谢贤在婚后依然是流连在花丛中。作为孩子的父亲并没有收敛,两个人的感情最终离婚宣告结束。

但是 两个人虽然离婚了,并没有影响之间的情分,虽然成不了携手到老的夫妻。但是十多年的陪伴也是有不少的亲情在,狄波拉勇敢的和自己的爱情走到了一起,嫁给了江耀城过上了幸福美满的日子。而谢贤也是找到了一个比自己小49岁的女友coco,也是娱乐圈中的一段佳话。

结语

狄波拉童年经历比较坎坷,但是在感情上没有遇到很大的挫折,虽然和谢贤两个人离婚了,但是一直以亲人的关系相处。这样的一个女人格局很大,经历过婚姻也经历过悲伤,如今可以算是苦尽甘来。其实每个人都有一段不为人知的过去,但是这些已经属于曾经。很多事情都是看自己怎么去想,不应该沉浸在过去的伤痛之中,未来还有很长的一段路要走。

不管曾经是什么样,都已经成为了曾经,而未来的每一天值得众人好好经营。关于谢霆锋是不是赌王孩子的传闻,这样的话语实在是有点不着边际,流言止于智者。很多事情不应该断章取义,应该理智去看待不是吗?

Q5::何猷君表白奚梦瑶/他们什么时候恋爱的

奚梦瑶作为维密模特在上海大秀上摔跤的事情导致了轩然大波,但是后来娱乐圈人都为她说话更是令观众不解,她和赌王儿子何猷君什么关系。

日前,《爱的时差》花絮曝光,带着“钢铁侠”面具的神秘男子与奚梦瑶深情对视,当男子摘下面具时,奚梦瑶一脸吃惊。何猷君对奚梦瑶诚恳表态,是为了制造惊喜才没有告诉她,并大方在节目中“表白”奚梦瑶,自曝是为了奚梦瑶来参加节目。

维多利亚的秘密落户上海 奚梦瑶不慎摔倒

上海当地时间11月20日,在上海梅赛德斯奔驰文化中心,维多利亚的秘密大秀拉开帷幕,粉色的灯罩被缓缓拉起,伴随架子鼓和电音节奏,55位维密超模华丽登场,她们用最美的姿态诠释什么叫做性感。

六位国模刘雯、何穗、奚梦瑶、雎晓雯、谢欣、王艺以及华裔模特陈瑜,同台争艳!表演环节中,奚梦瑶不慎出现意外跌倒,令人大呼惊险。意外发生后,奚梦瑶立刻站起身继续走T台,并露出专业和自信的笑容,全场观众为她拍手鼓励。除此之外,PGONE、谢娜、陈赫等明星也在微博为奚梦瑶加油。奚梦瑶秀后则表示:“对不起,不管摔多疼,我会一直走下去”。

而最受大家瞩目的“Fantasy Bra”(2017 Champagne Nights Fantasy Bra璀璨香槟之夜梦幻内衣)由巴西“黑珍珠”90后超模莱斯·里贝罗(Lais Ribeiro)演绎。维密大秀的表演嘉宾有哈里·斯泰尔斯(Harry Styles)、米盖尔(Miguel)、LeslieOdomJr.

Q6::何猷君表白奚梦瑶,这算是恋情真正大曝光吗

五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。
个人在购房中,大体上分三个阶段。
第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。
第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。
具体讲,涉及到一些法律问题。
第一,如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用,它只是起担保作用,叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。
建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式。一个是按套计价,一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内建筑面积计价值。通常,按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积,它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,是对购房者最为有用的是套内的使用面积,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以,在签订商品房买卖合同的时候,要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以,购房的时候购房者特别关注面积,一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中,怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里,面积差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是双方约定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常,现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值,通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。还有一个问题,在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了。所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。
还有一个基本问题,购房合同的签订是跟谁签订?很简单,签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示,签订商品房买卖合同的时候,要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几,这些比例数字,作为购房者一定要注意,稍微差一个百分数,很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。
第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
第五,应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。
第六,明确退房的责任。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。
最后,购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识,普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题,因此为了减少风险,预防买卖合同中的陷井,建议购房者在购房的过程中聘请律师,把相关的事情请律师办,虽然要支付一些费用,但会降低风险